La construcción de pisos para alquilar se desinfla por el alza de tipos: solo se construyeron 9.361 casas | Economía

La promoción y construcción de pisos para alquilar, el conocido como build to rent por su definición en inglés, sacó al mercado inmobiliario español 9.361 viviendas durante 2023, lo que supone un 139% más que 2022 (con 3.917 unidades). De ellas, apenas 2.750 fueron a precios asequibles. En el último lustro, fondos de inversión, promotoras inmobiliarias y administraciones públicas han entregado 15.710 pisos nuevos en alquiler. El grueso de esos inmuebles está en la ciudad de Madrid (10.448) y a bastante distancia se colocan Barcelona (2.248) y Valencia (1.136), según el último estudio de la consultora Atlas Real Estate Analytics, cuyas estimaciones, sin embargo, hablaban de 102.000 viviendas nuevas en alquiler en 2025.

A pesar de la evidente necesidad de vivienda en alquiler en España y de que el ritmo de entregas de este tipo de proyectos ha crecido cada año desde aquellos primeros 500 pisos promovidos en 2019 —a excepción de 2021 debido al impacto de la pandemia—, el negocio no termina de asentarse y está aún lejos de revolucionar, como prometía, el mercado del alquiler. La coyuntura económica no ha jugado a su favor, sobre todo en 2023. “El precio del suelo, los costes de construcción, el incremento de los gastos operativos y el coste de la financiación que hacen que las rentabilidades finales en general no sean atractivas para muchos inversores”, indican en el estudio.

El aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación ha sido un factor determinante para que se frenaran algunas promociones de pisos en alquiler. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad de estos proyectos está estrechamente ligada a los tipos de interés, que en 2023 alcanzaron máximos históricos de los últimos 20 años hasta colocarse en el 4,5% actual. “La capacidad de desarrollar build to rent, que por naturaleza aporta márgenes más escasos, se ha visto totalmente afectada llevando a situaciones de cancelación de la inversión o reposicionamiento de algunos activos, ya que otros productos de inversión, tanto dentro del sector inmobiliario como fuera, son más atractivos en sus retornos”, señala Alejandro Bermúdez, cofundador y consejero delegado de Atlas. A esto se une la competencia en precio (o yield de entrada) del norte de Europa, lo que hace más atractivo invertir actualmente en mercados como Alemania, con descuentos mayores.

No obstante, parece que el panorama comienza a despejarse y Bermúdez apuesta por el regreso del interés inversor este año: “Se observa cierta luz al final del túnel”. Se refiere, sobre todo, a la moderación de tipos de interés. “La previsible evolución de los tipos de interés en el próximo año, con una potencial reducción hasta el 3,2% en febrero de 2025, frente al 4,5% actual, supone la vuelta del atractivo inversor a este activo”, indica. Sin olvidar, recoge el informe de la consultora, la proliferación de colaboración público-privada para realizar alquiler asequible, la demanda insatisfecha que produce ocupaciones muy altas y las nuevas maneras de generar build to rent como la reconversión de oficinas.

Más alquiler barato

La promoción de viviendas en alquiler asequible sigue siendo un nicho de negocio urgente, pero hasta ahora infraexplotado en España, a diferencia de los proyectos de alquileres con precios muy elevados en los que hay exceso de oferta. No obstante, la inversión en estas promociones creció el pasado año: pasó de suponer un 17% de las unidades transaccionadas en 2022 a más de un 34% en 2023. De los casi 10.000 pisos nuevos construidos para su arrendamiento, 2.750 correspondieron a la categoría de alquileres baratos. Es un 83% más que las 1.500 casas del año anterior.

El potencial del alquiler barato es evidente. Se asienta en la fuerte demanda existente y en cada vez mayor incremento del esfuerzo requerido por los hogares españoles para acceder a una vivienda. De acuerdo con el análisis de Atlas, ocho provincias tienen tasas de esfuerzo superiores al 30% —el nivel saludable—, “lo que demuestra que el alquiler asequible no solo es una ventaja social, es una inversión interesante en términos de conseguir nichos de demanda sin explotar”, afirma la consultora. En Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga existe una demanda sustancialmente mayor a la oferta de viviendas por debajo de 1.000 euros. Por ejemplo, Barcelona aglutina el 60,6% de la demanda potencial en los rangos inferiores a 1.383 euros, mientras que la oferta en este mismo rango es del 36%.

En cambio, solo un 17% de los hogares de la Ciudad Condal puede permitirse viviendas de más de 1.976 euros (teniendo en cuenta un 30% de esfuerzo), pero más del 33% de la oferta en alquiler se encuentra en esta horquilla de precios.

Además, promotores y fondos de inversión tienen otros aliciente para decantarse por este nicho: la inclusión de los fondos europeos y diversos planes públicos y mixtos que ofrecen condiciones ventajosas a los promotores, como la cesión de suelos. “Varios de estos planes se encuentran ya en carga y 2024 está llamado a ser el año en el que un alto porcentaje de los activos desarrollados entren en operación”, indica el informe de Atlas.

Respecto a la falta de suelos disponibles para desarrollar el build to rent diversos estudios han señalado el potencial que tendría la reconversión de oficinas en las principales áreas metropolitanas, un mercado en crisis debido a la evolución del trabajo remoto y los cambios en las preferencias de ubicación empresarial.

Atlas estima que estas actuaciones permitirían convertir 11,4 millones de metros cuadrados en 92.786 viviendas nuevas en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia. Pero esto tan solo amentaría el stock disponible un 1,54%. “Las cifras indican que la reconversión de oficinas en viviendas es una solución lejos de ser suficiente. Los procesos de reconversión, además de ser complejos y duraderos en el tiempo, provocan un impacto modesto en el stock de vivienda de las principales ciudades españolas”, concluye la consultora. Por ello, creen que la reconversión de oficinas debe ser un complemento a la actividad de inversión en obra nueva para provocar un impacto real en el stock de vivienda disponible.

Efectos de la regulación

El análisis de Atlas se detiene en determinar los efectos que ha tenido los límites fijos del 2% y 3% del precio del alquiler en 2022 y 2023 impuestos por el Gobierno ante el alza de la inflación. Concluye que la regulación no ha logrado frenar el precio del alquiler en los 30 municipios más poblados de España donde crece un 23%, mientras que la oferta se ha reducido un 29%. Aunque, advierte de que la caída de esta oferta no proviene únicamente de la regulación, ya que la tendencia ya era a la baja desde el periodo inmediatamente posterior a la pandemia. 

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